Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu được của cuộc sống. Hiện nay, trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, mức sống của con người ngày càng tăng lên… nhu cầu về nhà ở và đất ở do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn, việc mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về đất ở, nhà ở.

Ngày nay khi cuộc sống ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng để sinh hoạt do vậy nhu cầu xây dựng và mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về nhà ở, đất ở tăng lên.

Để đáp ứng nhu cầu của người dân, bên cạnh việc giao cấp đất ở mới, Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi để người dân được trao quyền sử dụng đất thực hiện các quyền của mình về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... trong đó, có tách thửa đối với đất ở. Để thực hiện việc tách thửa đối với đất ở, tránh tình trạng manh mún thửa đất, đồng thời phá vỡ quy hoạch thì cần phải có các quy định cụ thể và chi tiết về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Hiện nay Luật đất đai năm 2013 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Thực hiện Luật đất đai năm 2013, các địa phương trong cả nước đã ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở, đồng thời quy định cụ thể về các điều kiện để được tách thửa như: kích thước tối thiểu của thửa đất, điều kiện kết nối với hạ tầng, lô đất khi tiếp giáp với đường giao thông, định mức giao đất ở, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng...

Tuy nhiên hiện nay mỗi tỉnh có những quy định khác nhau, mỗi vị trí có diện tích, kích thước tối thiểu cũng khác nhau, ngược lại có nhiều tỉnh diện tích tối thiểu chỉ quy định chung cho khu vực đô thị và nông thôn. Bên cạnh đó trong quá trình thực hiện tách thửa đất ở nảy sinh nhiều vướng mắc như phải có quy định cụ thể về việc hình thành lối đi chung hay quyền thông hành địa dịch khi thực hiện tách thửa đất ở. Tuy nhiên thực tế hiện nay rất ít tỉnh có quy định vấn đề này và nếu có quy định thì vẫn còn chung chung nên khó khăn trong quá trình thực hiện. Ngoài ra khi thực hiện việc tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa phải căn cứ vào các loại quy hoạch tuy nhiên hiện nay nhiều địa phương chưa quy định cụ thể rõ ràng và chưa có sự thống nhất về vấn đề này. Chính vì vậy, Cơ quan chủ trì Viện Nghiên cứu quản lý đất đai cùng phối hợp với Chủ nhiệm đề tài ThS.Tạ Thị Hà cùng thực hiện “Nghiên cứu, đề xuất tiêu chí quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở” với mục tiêu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn xác định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; đề xuất tiêu chí quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện tập quán của các địa phương trong cả nước.

Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành. Hệ thống quy chuẩn xây dựng đã điều tiết hiệu quả các hoạt động đầu tư xây dựng từ quy hoạch, khảo sát - thiết kế, thi công đến khai thác sử dụng công trình, đã đưa ra các yêu cầu tối thiểu, tối đa bắt buộc phải áp dụng trong quy hoạch và xây dựng công trình nhằm đảm bảo an toàn và sức khỏe cho con người, tài sản của nhà nước và nhân dân, bảo vệ môi trường, tiết kiệm tài nguyên, năng lượng, sử dụng hiệu quả vốn đầu tư.

Qua nghiên cứu đề tài theo mục tiêu và nội dung đã được phê duyệt, nhóm nghiên cứu rút ra một số kết luận như sau:

(1). Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tế thực hiện tại các địa phương đề tài đã đưa ra khái niệm về diện tích tối thiểu như sau: Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở là diện tích nhỏ nhất được tách ra từ một thửa đất ở đảm bảo nhu cầu ở tối thiểu của hộ gia đình, cá nhân, phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

(2). Các yếu tố Quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, định mức và hạn mức đất ở có ảnh hưởng đến quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đây là một trong những cơ sở để đề xuất tiêu chí quy đối với đất ở đô thị, đất ở nông thôn.

(3). Thực hiện Luật đất đai đã có 63/63 tỉnh, thành phố ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trong đó đã quy định cụ thể về diện tích, kích thước tối thiểu phân theo khu vực đô thị và nông thôn. Tuy nhiên các tiêu chí quy định về quy hoạch, kết nối hạ tầng trong quá trình thực hiện tách thửa nhiều địa phương hiện nay chưa quy định hoặc có quy định nhưng chưa cụ thể rõ ràng gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

(4). Từ nghiên cứu lý luận và thực tế thực hiện tại các địa phương, tiêu chí quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở được đề xuất gồm:

- Tiêu chí về diện tích, kích thước tối thiểu được đề xuát theo các khu vực đô thị bao gồm đô thị đặc biệt, các loại đô thị I, II, III, IV, V; đối với khu vực nông thôn đồng bằng được chia theo 4 khu vực, đối với khu vực nông thôn miền núi 5 khu vực

- Tiêu chí về quy hoạch: Tiêu chí quy hoạch được lựa chọn đề đề xuất đối với quy định diện tích tối thiểu khi thực hiện tách thửa là quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch chi tiết khu dân cư nông thôn và quy hoạch sử dụng đất.

- Tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật: Tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật được lựa chọn đối với quy định diện tích tối thiểu là việc hình thành lối đi chung đảm bảo quyền thông hành địa dịch trong quá trình tách thửa đất ở.

- Tiêu chí về quy mô dân số, yếu tố tập quán của thửa đất được tách thửa: Mỗi khu vực khác nhau sẽ có quy mô dân số và yếu tố tập quán sinh hoạt và tập quán sản xuất vì vậy diện tích tối thiểu phải phù hợp với các phong tục tập quán này.

Có thể tìm đọc báo cáo kết quả nghiên cứu (mã số 17253/2019) tại Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia.

Đ.T.V (NASATI)