Pháp luật đất đai 2003, 2013 quy định việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh theo xu hướng ngày càng giảm hình thức nhà nước thu hồi đất để giao và đẩy mạnh các hình thức khác như: nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhất là nhận chuyển nhượng, thuê lại đất của nhà đầu tư hạ tầng. Đây là những điểm đổi mới quan trọng của pháp luật đất đai theo hướng thị trường; tạo điều kiện phát huy tối đa các quyền của người sử dụng đất; tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chủ động hơn trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư.

Những quy định này góp phần làm cho quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và mang tính độc lập tương đối, mở rộng nội hàm của quyền sử dụng đất; theo đó, quyền sử dụng đất vượt ra khỏi khuôn khổ của quan niệm truyền thống là quyền khai thác các thuộc tính của đất để mang lại lợi ích vật chất nhất định mà còn là một loại quyền về tài sản được trị giá thành tiền và tham gia các giao dịch dân sự trên thị trường. Các quy định về nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, tạo điều kiện cho sản xuất, kinh doanh phát triển mạnh; cơ cấu sử dụng đất được điều chỉnh ngày càng mạnh mẽ, tự nhiên theo chế thị trường, phù hợp với cơ cấu phát triển kinh tế - xã hội; hiệu quả sử dụng đất ngày càng nâng cao do thu hút đầu tư vào sử dụng đất và giảm được tình trạng người dân bỏ ruộng đất hoang hóa không sử dụng; các cơ quan nhà nước không phải mất nhiều thời gian, công sức cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giải quyết khiếu nại khi thu hồi;…

Bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn khai thực hiện vẫn còn gặp khó khăn, vướng mắc, việc thực thi quy định này còn hạn chế như: chưa có cơ chế chính sách và giải pháp cụ thể để khuyến khích việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất như Luật đã quy định; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân chưa nhận thức thức đầy đủ về lợi ích của chuyển dịch đất đai, thể chế thị trường đất đai thông qua việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho nên thực tế có những dự án sau nhiều năm chưa thỏa thuận được để triển khai thực hiện; Việc thỏa thuận giữa chủ đầu tư dư án và người có đất còn kéo dài, dẫn đến nhiều dự án chậm triển khai do không thỏa thuận được bế tắc với một số người sử dụng đất còn lại trong khu vực dự án.

Xuất phát từ thực tiễn đó, ThS. Nguyễn Thị Ý Nhi và nhóm nghiên cứu tại Cục Quy hoạch đất đai đã thực hiện “Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn để hoàn thiện cơ chế chính sách sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất” với mục tiêu: Làm rõ cơ sở lý luận và thực trạng việc quản lý, sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay;  Đề xuất hoàn thiện cơ chế chính sách sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất.

Sau thời gian nghiên cứu, đề tài sẽ thu được những kết quả như sau:

- Kết quả nghiên cứu cơ sở lý luận cho thấy việc sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền tự do kinh doanh của tổ chức, cá nhân. Đây là định hướng cho việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất.

- Thực tiễn sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh không thông qua hình thức Nhà nước thu hồi đất cho thấy kết quả thi hành pháp luật còn có vướng mắc, khó khăn như: Việc sử dụng đất thực hiện dự án thông qua cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án còn thiếu cơ chế giải quyết đối với dự án còn một phần diện tích đất không thỏa thuận được hoặc người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, chưa thống nhất với việc mua bán, thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; chưa thống nhất trong quy định về giao dịch về QSDĐ và giao dịch tài sản gắn liền với đất. Việc sử dụng đất thực hiện dự án thông qua cơ chế Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án còn thiếu cơ chế kiểm soát của Nhà nước như quy mô, diện tích, loại đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… Đồng thời, kết quả nghiên cứu thực tiễn sử dụng đất sản xuất kinh doanh đã hình thành các hình thức mới tại một số địa phương.

Đề xuất hoàn thiện cơ chế chính sách khuyến khích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức thuê quyền sử dụng đất 25 gồm 2 nội dung đề xuất: 1 nội dung đề xuất hoàn thiện để thực hiện dự án thông qua hình thức thực hiện các quyền của người sử dụng đất; 1 nội dung đề xuất hoàn thiện để thực hiện dự án thông qua các hình thức mới hình thành từ thực tiễn.

Đề xuất hoàn thiện cơ chế chính sách khuyến khích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm 3 nội dung đề xuất áp dụng đối với dự án sản xuất, kinh doanh: 2 nội dung đề xuất hoàn thiện để thực hiện dự án thông qua hình thức thực hiện các quyền của người sử dụng đất; 1 nội dung đề xuất hoàn thiện để thực hiện dự án thông qua các hình thức mới hình thành từ thực tiễn.

Đề xuất hoàn thiện cơ chế chính sách khuyến khích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm 3 nội dung đề xuất áp dụng đối với dự án sản xuất, kinh doanh: 2 nội dung đề xuất hoàn thiện để thực hiện dự án thông qua hình thức thực hiện các quyền của người sử dụng đất; 1 nội dung đề xuất hoàn thiện để thực hiện dự án thông qua các hình thức mới hình thành từ thực tiễn.

Đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm 05 nội dung đề xuất thủ tục đất đai với dự án sử dụng đất kết hợp cơ chế dân sự và cơ chế hành chính;

Đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức thuê quyền sử dụng đất có 1 nội dung đề xuất áp dụng đối với thủ tục thực hiện các hình thức mới hình thành từ thực tiễn

Đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm 2 nội dung đề xuất áp dụng đối với trình tự, thủ tục sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh: 1 nội dung đề xuất lồng ghép thủ tục đất đai với thủ tục khác có liên quan; 1 nội dung đề xuất thủ tục thực hiện các hình thức mới hình thành từ thực tiễn.

Đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh với tổng hợp của 2 hoặc 3 hình thức sử dụng đất về nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm 5 nội dung đề xuất: 1 nội dung đề xuất thủ tục đất đai với dự án sử dụng đất kết hợp cơ chế dân sự và cơ chế hành chính; 1 nội dung đề xuất lồng ghép 26 thủ tục đất đai với thủ tục khác có liên quan; 3 nội dung đề xuất thủ tục thực hiện các hình thức mới hình thành từ thực tiễn.

Có thể tìm đọc tòn vưn Báo cáo kết quả nghiên cứu (mã số 18845/2020) tại Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia.

Đ.T.V (NASATI)